課程大綱:

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目拆遷事實(shí)存在的客觀背景

1.房地產(chǎn)公司與拆遷項(xiàng)目的主動(dòng)選擇

（1）投資戰(zhàn)略的覆蓋

（2）公司決策層的意志

（3）土地項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)的驅(qū)使

2.拆遷項(xiàng)目的被動(dòng)選擇

（1）地方行政主管機(jī)構(gòu)的招商引資的壓力

（2）土地財(cái)政的利益要求

（3）具體執(zhí)行機(jī)構(gòu)的拆遷策略誤差

二、當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)遷的法理準(zhǔn)繩

1.城市（含一、二、三級(jí)城市）房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)遷執(zhí)行的法制基礎(chǔ)

（1）城市房屋拆遷管理?xiàng)l例要點(diǎn)分析

（2）行政強(qiáng)拆始終存在的合理性

案例：某市重點(diǎn)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的行政拆遷

（3）不同的歷史階段和區(qū)域，司法強(qiáng)拆方式的客觀選擇

（4）物權(quán)法對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)遷的限制性條例研究

2.廣大農(nóng)村地區(qū)（部分縣、鎮(zhèn)）的房屋拆遷法律基礎(chǔ)

（1）農(nóng)村房屋動(dòng)遷現(xiàn)狀拆遷和農(nóng)村房屋拆遷許可制度

（2）地票制度的形成、發(fā)展和衍生

案例：城鄉(xiāng)統(tǒng)籌經(jīng)濟(jì)區(qū)域的農(nóng)村房屋征地拆遷案例對(duì)比

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目的拆遷流程及拆遷關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)分析

1. 拆遷主體的合理選擇及注意點(diǎn)

2. 如何確定被拆遷人的評(píng)估機(jī)構(gòu)

3. 拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施方案的理性制定

4. 拆遷片區(qū)工作區(qū)域及拆遷人員的有效管理

5. 拆遷外圍各相關(guān)職能部門的協(xié)調(diào)與公共關(guān)系維護(hù)

6. 取得拆遷許可證的時(shí)間控制

..............

四、如何根據(jù)外部實(shí)際情況來制定適合企業(yè)特色的拆遷方案

1. 開發(fā)商如何利用相關(guān)拆遷法律來維護(hù)自身的權(quán)益

（1）一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目（或與政府合作項(xiàng)目）的拆遷

案例：某控股公司在郫縣一級(jí)土地整理項(xiàng)目中的拆遷案例

（2）二級(jí)土地項(xiàng)目的拆遷策略

案例：龍湖項(xiàng)目拆遷策略案例分解

2.開發(fā)商關(guān)于拆遷的合理博弈策略

（1）與拆遷主管機(jī)構(gòu)中關(guān)鍵部門和人物的協(xié)調(diào)

（2）與拆遷具體執(zhí)行機(jī)構(gòu)的博弈

（3）與配合部門的綜合協(xié)調(diào)策略

案例：恒大華庭項(xiàng)目博弈策略詳解

3.開發(fā)商與拆遷委托主體的商業(yè)博弈

（1）如何推進(jìn)項(xiàng)目動(dòng)遷進(jìn)度

（2）如何控制不斷追加的動(dòng)遷成本

（3）如何實(shí)現(xiàn)正常動(dòng)遷與強(qiáng)制拆遷的有效結(jié)合

（4）如何防范利益“小動(dòng)作”

案例：結(jié)合某知名地產(chǎn)公司的拆遷條款分析

五、目前房地產(chǎn)拆遷主體的常用拆遷技巧匯總（結(jié)合具體案例分析）

1.價(jià)格承諾式

2.房屋置換式

3.內(nèi)部瓦解式

4.綜合談判攻心式

5.績(jī)效激勵(lì)式

6.獨(dú)立第三方介入式

............

六、房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)遷相關(guān)遺留問題的妥善處理策略

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目地塊上釘子戶的處理

（1）加快釘子戶處理的法律程序措施

（3）相關(guān)職能機(jī)構(gòu)在場(chǎng)地內(nèi)外的配合

（4）媒體公關(guān)方面的應(yīng)對(duì)

（5）公司內(nèi)部相關(guān)部門的合理配合

案例：某知名地產(chǎn)公司花朗城項(xiàng)目的強(qiáng)制清除三戶釘子戶的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)

2.殘留的市政管網(wǎng)問題的談判與協(xié)調(diào)

3.殘留的植物或建筑物的有效處理

4.其他不屬于拆遷主體負(fù)責(zé)范圍內(nèi)的問題處理

七、建設(shè)項(xiàng)目的前期拆遷對(duì)房地產(chǎn)公司的沖擊和影響

1.對(duì)拆遷項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)計(jì)劃的影響

2.對(duì)公司整體現(xiàn)金流方面的影響

3.對(duì)公司品牌的影響

4.對(duì)具體執(zhí)行地區(qū)公司或執(zhí)行團(tuán)隊(duì)的影響

5.對(duì)再次選擇開發(fā)拆遷項(xiàng)目的戰(zhàn)略影響